«Новые города»: от начала и до конца (опыт России)

По мере становления рынка недвижимости в России начинают появляться новые ее типы. После вступления в силу Земельного кодекса Российской Федерации (октябрь 2001 г.) и в связи с продолжающимся ростом деловой активности застройщики стали понимать, что стоимость земельных участков можно многократно увеличить за счет строительства на них новых объектов недвижимости, пользующихся наибольшим спросом. Высокая концентрация капитала в Москве предоставляет застройщикам этого региона дополнительные возможности для расширения сферы своей деятельности.

Концепция «нового города»

Наиболее яркие примеры такой застройки в виде появления проектов крупных «новых городов» можно найти в непосредственной близости от Москвы. Эти проекты застройки занимают площадь от нескольких сотен до тысяч гектаров. Подобный вид застройки предполагает наличие различных типов жилья, поскольку основан на ожидаемом спросе со стороны состоятельных групп населения, ценящих преимущества загородной жизни и имеющих возможностьлишь по необходимости ездить в город. В таких проектах планируется застройка больших земельных участков, которая, как правило, включает отдельно стоящие дома на одну семью, двухквартирные дома или дома городского типа. Застройщики также выделяют земельные участки для создания необходимой инфраструктуры, рекреационных сооружений и обеспечения коммунальных услуг - таким образом, появился термин «новый город», который используется для описания подобных крупных проектов застройки.

Концентрация жилых домов обусловливает возникновение спроса на удобно расположенные центры розничной торговли и развлечений, офисные комплексы, банки, гостиницы, школы, отделения связи, библиотеки и церкви. Почти все подобные планы развития жилых районов и инфраструктуры дополняются строительством крупных рекреационных сооружений. Исходные планы застройки Московской области предполагают использование крупных водоемов, пригодных для отдыха и занятий водными видами спорта, с которыми соседствуют площадки для игры в гольф, SPA-клубы, сооружения для занятий конным спортом, велоспортом и даже трассы для вождения внедорожников или горнолыжные спуски.

«Новые города»: начало анализа

Комплексный анализ любого вида застройки начинается с изучения экономической целесообразности и завершается продажей объектов на первичном рынке. До начала строительства застройщики привлекают оценщиков для определения экономической целесообразности каждого проекта на основе прогнозирования спроса и предложения применительно к различным компонентам проекта застройки.

Для проекта по созданию «нового города» круг рассматриваемых вопросов включает следующие:

• количество выставляемых на продажу домов в разбивке по ценовым группам с указанием предполагаемой даты и суммы чистой стоимости реализации,
• общая площадь и категория офисных помещений с указанием прогнозных показателей чистого дохода от аренды,
• количество и размер торговых центров, группы предполагаемых арендаторов и соответствующие показатели чистой прибыли,
• потребность в гостиницах: их количество, класс, вместимость и оценка чистой выручки от их операционной деятельности,
• площадь земельных участков, резервируемых для общего пользования, расходы, связанные с передачей данных земельных участков местным/региональным органам управления,
• стоимость создания основной инфраструктуры (дороги, электроснабжение, газификация, водопровод, канализация и вывоз мусора).

На протяжении многих лет застройщики на московском рынке занимались типовым коммерческим строительством без предварительной оценки экономической целесообразности проектов. Только теперь, по мере стабилизации рынков и участия в проектах более опытных инвесторов, застройщики стремятся заручиться официальным анализом экономической целесообразности планируемых проектов до принятия решения о начале строительства.

Такой анализ «новых городов» требует от оценщика знания всех вопросов, связанных с объектами недвижимости. В подобных проектах применяются не только все специализированные формы использования объектов недвижимости - рекреационные сооружения также рассматриваются как важные источники получения доходов. Использование высококлассных центров водных видов спорта, гольф-клубов, сооружений для занятия конным спортом, центров лыжного спорта только начинает играть заметную роль в России. Проведение достоверного анализа данных элементов застройки требует знаний, выходящих за рамки традиционного, связанного с недвижимостью бизнеса. Мало кто из консультантов или оценщиков обладает достаточными знаниями и опытом для эффективного выполнения подобного анализа, а учитывая, что данные виды рекреационного бизнеса являются новыми для России, непосредственным опытом работы на данном рынке не обладает никто.

Качественный анализ экономической целесообразности проекта «нового города» включает анализ всех форм землепользования и дает полное представление о любых затратах на реализацию проекта, а также прогноз доходов от его будущей операционной деятельности. Применительно к проекту застройки нескольких сотен гектаров подобная задача не только является сложной, но и предполагает выполнение большого объема работ, требующего значительных затрат. Очевидно, что после завершения процесса планирования и выработки окончательной концепции застройки будет существенно изменен и подход к оценке в рамках проекта.

«Новые города»: завершение анализа

После утверждения плана застройки, определения форм землепользования и необходимых площадей вопрос о стоимости каждого отдельного компонента становится более актуальным. Скорее всего, первоначальный застройщик не будет заниматься застройкой каждого земельного участка, выделенного в рамках всего проекта. Его задача заключается в максимальном увеличении стоимости на основе сочетания эффективных форм землепользования, обустройства всей территории застройки и обеспечения необходимой инфраструктуры. Он получает доход посредством продажи отдельных объектов недвижимости соответствующим специализированным пользователям или застройщикам.

Он продает участки для строительства торговых центров розничным торговым компаниям или компаниям - строителям торговых центров, участки для жилищного строительства - владельцам или застройщикам и далее другим пользователям разных объектов недвижимости.

Такая процедура предполагает деление процесса оценки на ряд отдельных проектов по оценке объектов недвижимости, а не оценке проекта застройки в целом. Наиболее вероятное применение отчетов о стоимости отдельных объектов недвижимости будет заключаться в их использовании специализированными застройщиками для обоснования финансирования своих проектов. Пользователям этих отчетов нужно надежное обоснование предполагаемого объема чистой прибыли, которое обеспечит погашение привлеченных кредитов.

На этом этапе мало кого будет интересовать текущая стоимость всего проекта застройки, так как основное внимание будет перенесено на успех каждого отдельного элемента. Благоустройство всего района застройки в соответствии с планом будет иметь большое значение для стоимости каждого объекта недвижимости. Если не будут созданы основные объекты благоустройства городской среды, стоимость всех других объектов недвижимости будет, соответственно, ниже, и это может привести к снижению доходности от всего проекта в целом.

Таким образом, мы наблюдаем естественные изменения, происходящие при выполнении комплексного анализа применительно к «новым городам», от этапа анализа экономической целесообразности проекта до оценки стоимости входящих в него объектов недвижимости. Процессы, входящие в указанный цикл, имеют свою специфику и требуют различной профессиональной квалификации от оценщика. По мере успешной реализации проектов «новых городов» в Московской области реакция участников рынка на сочетание различных объектов недвижимости в едином проекте будет легче поддаваться прогнозированию.


По материалам: Commercial Real Estate
Джеральд Гейдж, партнер отдела оценки бизнеса и консультационных услуг по недвижимости компании Ernst & Young