Инвестировать или не инвестировать? Оценщики в роли гадалок

  

Те из нас, кто работает в оценочном бизнесе, заметили, что потребность в ответе на вопрос: «Какую прибыль я получу, если вложусь в этот проект?» – существенно возросла. По целому ряду причин застройщики и их финансовые партнеры теперь все чаще задаются этим вопросом. Во-первых, в прошлом разница между спросом на новую недвижимость и количеством новых объектов, поступающих на рынок, была так велика, что застройщики и их финансовые источники были уверены в успехе без всякого анализа прибыльности проектов.

Теперь, когда с ростом деловой активности на рынок поступает все больше площадей, причем все быстрее, а некоторые секторы недвижимости потенциально близки к насыщению, застройщики почувствовали возросшие риски, связанные с недостаточно конкурентными проектами. Они хотят получить надежные прогнозы, прежде чем приступить к проекту. Кроме того, застройщики все больше полагаются на более традиционные источники финансирования, требующие независимой оценки обеспечения предоставленных кредитов.

Застройщики и кредиторы не обращаются к гадалкам, а предпочитают профессиональных оценщиков как наиболее надежный источник гарантий относительно перспектив предлагаемых проектов. Застройщик, принимающий решение о назначении будущего объекта строительства, желает знать, каково будет наиболее выгодное сочетание видов его использования. Приняв окончательное решение, он желает знать, достаточна ли будет отдача от проекта, чтобы получить намеченную прибыль на требуемый объем инвестиций. Правильный ответ требует от оценщика умения оценить рыночную конъюнктуру и провести финансовый анализ, чтобы определить будущую прибыль. По сравнению с простой оценкой анализ экономической целесообразности проекта является более сложным процессом, потому что компоненты чистой прибыли зачастую поступают в будущем (в зависимости от планируемого срока завершения строительства). Кроме того, при анализе различных комбинаций использования объекта может выявиться больше переменных факторов, чем первоначально предполагалось.

Как предсказывать будущую прибыль

И в процессе оценки бизнеса, и при анализе экономической целесообразности проекта используются два известных фактора, на основе которых рассчитывается третий неизвестный элемент. В процессе оценки известные факторы включают показатели денежных потоков и годовую норму прибыли (ставка дисконтирования), используемые для расчета неизвестного фактора - дисконтированной стоимости. При анализе экономической целесообразности проекта также используется показатель денежных потоков и известный показатель дисконтированной стоимости (цена покупки для существующих объектов недвижимости или стоимость строительства для строящегося объекта), чтобы оценить ожидаемую годовую норму прибыли.

В зависимости от цели анализа сущность исходных факторов может быть различной. Если ставится цель определить рыночную цену, то вводные данные должны представлять мнение рынка о компонентах доходов и расходов, будущих изменениях стоимости и рисках, связанных с эксплуатацией объекта недвижимости. Оценка чаще всего направлена на определение рыночной стоимости, и поэтому для нее требуются рыночные показатели. Если целью оценки является определение стоимости с учетом специфических требований инвестора, то тогда денежные потоки и ставка дисконтирования могут быть определены исходя из критериев, важных для инвестора.

Для целей анализа экономической целесообразности проекта применяется та же схема с акцентом либо на рыночные показатели, либо на требования инвестора, но поскольку результаты будут использоваться застройщиком или его финансовыми партнерами, то их специфические критерии зачастую важнее для них, чем рыночные показатели. Например, хотя застройщик почти всегда желает получить профессиональную оценку денежных потоков, он обычно хочет сам определить, какая сумма затрат на реализацию проекта будет использована. В любом случае необходимо рассматривать результаты оценки стоимости или нормы прибыли в контексте рисков, связанных с анализируемым объектом.

Как выглядят цифры

В таблице ниже показаны параметры одного и того же гипотетического проекта с точки зрения анализа экономической целесообразности проекта и оценки объекта недвижимости. В каждом случае анализируются два сценария, чтобы показать зависимость результатов от изменений в некоторых параметрах. Во втором сценарии предполагается, что исходная стоимость на 10% больше, чем в первом, а полученный доход на 10% меньше. В обоих сценариях была использована ставка прямой капитализации в размере 15% для расчета остаточной стоимости (или будущей стоимости продажи) объекта. Примерная чистая выручка от продажи объекта плюс денежные потоки за последний год составляют показатель денежных потоков за последний год анализа.

Короткий период анализа берется исключительно для простоты иллюстрации. На практике количество лет, включаемых в анализ, должно соответствовать ожидаемому инвестиционному периоду для конкретного инвестора или, если нужно получить рыночные показатели, для типичного рыночного инвестора.

Денежные потоки были дисконтированы на конец года. На практике оценщик может выбрать квартальные или месячные периоды денежных потоков, или полугодовой показатель, чтобы наилучшим образом отразить фактические денежные потоки, связанные с конкретным объектом.

Что получится в результате оценки или анализа экономической целесообразности проекта – приблизительное описание или основательный финансовый расчет, зависит от квалификации и опыта оценщика, объема проведенной работы и точности данных, на которых оценщик строит свою аналитическую модель. По мере того как московский рынок недвижимости становится все более сложным, а конкуренция на нем – все более жесткой, будет возрастать роль такого анализа для более надежного обоснования инвестиционных решений. Если приблизительные прогнозы не согласуются с результатами оценки, то достоверный анализ экономической целесообразности проектов поможет пользователям больше полагаться на рыночные показатели, чем на интуицию.
По материалам: Commercial Real Estate
Джеральд Гейдж, партнер, Ernst & Young, отдел оценки бизнеса и консультирования по вопросам недвижимости