Сомневаетесь, какой подход наиболее подходящий при оценке недвижимости?
Под подходом к оценке стоимости недвижимости понимается определенный методологический взгляд на стоимость объекта недвижимости. Здесь уместно говорить о трех основных подхода к определению стоимости недвижимости: затратный (базируется на сумме понесенных на возведение расходов), доходный (основан на принципах полезности и ожиданий) и сравнительный (теоретической базой является принцип замещения в виде соотношения спроса и предложения).
Затратный подход целесообразно использовать для проведения оценки недвижимого имущества, рынок купли-продажи или аренды которого ограничен (на рынке нет данных вообще), специализированного недвижимого имущества, в том числе памятников культурного наследия, сооружений, передаточных устройств и т.п.
Сравнительный подход базируется на сравнении рыночной стоимости объекта-аналога с оцениваемым объектом. Сравнительный подход предусматривает такую последовательность оценочных процедур:
- сбор и проведение анализа информации о цене продажи или цене предложения подобного имущества и подбор идентичных или аналогичных объектов сравнения; Вот тут важная ремарка: идентичный - не есть аналогичный в терминах методической нормативной базы.
- выбор метода расчета стоимости объекта оценки с учетом объема и достоверности собранной и имеющейся информации;
- сопоставление объекта оценки с объектами сравнения с последующей корректировкой цен продажи или цен предложения объектов сравнения;
- определение стоимости объекта оценки путем учета величины корректирующих поправок к стоимости объектов сравнения;
- согласование полученных результатов расчета. Здесь важная ремарка 2: в нормативной методической базе отличаются прямо регламентированные результаты, которые оценщик может выбрать как итоговые. Так, при определении стоимости земельного участка согласно действующей методике "медианное" значение является таким, которое надлежит выбрать как результат расчета. В положениях национального стандарта №1 этот результат не предусмотрен совсем.
Информация о цене продажи и цене предложения подобного недвижимого имущества должна соответствовать критериям Национального стандарта №1.
Доходный подход основан на принципах наиболее эффективного использования и ожидания, согласно которым стоимость объекта оценки определяется как текущая стоимость ожидаемых доходов от наиболее эффективного использования объекта оценки, включая доход от его возможной перепродажи.
Данные о фактическом валовом доходе (фактические операционные расходы), получает (несет) владелец (пользователь) от текущего использования объекта оценки, могут применяться в случае, если они соответствуют рыночным данным относительно подобного недвижимого имущества. Здесь уместно провести тест-сопоставление двух значений: так называемой "контрактной" цены аренды и рыночной цены аренды. Это означает, что при проведении оценки оценщик сопоставляет текущие условия договора аренды конкретного заказчика оценки и условия аренды подобного недвижимого имущества на рынке.
Тем более, если оценка проводится с целью дальнейшего расчета арендной платы в порядке, определенном законодательством, факт соответствия типовых условий таких договоров аренды типичным условиям аренды подобного недвижимого имущества является базовым и рациональным тестом на адекватность.
При проведении расчетов в рамках доходного подхода применяются базовыми являются метод прямой капитализации и метод непрямой капитализации (метод дисконтирования денежных потоков).
Освоить технику расчетов вы можете вместе с квалифицированной поддержкой: это просто, присоединившись к регулярным крафт-классам по подготовке оценщиков.
Автор: Рента Груп / Дата: 06.05.2018 |