Оценка стоимости квартиры: секреты и особенности
Отдельный вопрос, как устанавливается цена недвижимости: самостоятельно или с помощью профессионалов.
Заниматься рыночной оценкой недвижимости могут только фирмы, которые получили специальную лицензию на этот вид деятельности. Причем наибольшие из них обязательно страхуют профессиональную ответственность своих оценщиков, что, конечно, дает клиентам дополнительные гарантии спокойствия.
Процедура оценки разных квартир практически идентична, стандарты ее разработаны международными союзами и обществом оценщиков. Оценщик узнает максимум подробностей об объекте и анализирует информацию. Цена выставляется исходя из сравнения полученных оценщиком данных и эталона - средней продажной цены квартиры с такими же характеристиками.
Назначенная оценщиком сумма считается рыночной стоимостью, о чем будет свидетельствовать выданный владельцу квартиры официальный документ - "Вывод о рыночной стоимости квартиры". К Выводу подкалываются копии лицензии оценщика, страхования профессиональной ответственности, аккредитации при обществе оценщиков (если она есть).
При определении стоимости квартиры оценщик будет интересоваться различными параметрами (они войдут потом в Вывод). Условно их можно разделить на четыре группы:
Место расположения района в городе.
Хорошо известно, что в городе есть дорогие и дешевые районы, которые имеют свое деление на более и менее престижные места. И разница-то между ними может быть небольшая, однако она может быть выражена в цифрах. Играет роль отдаленность от центра и транспортное обеспечение.
Характеристика района.
Есть ли рядом лес или парк, или вокруг сплошная промзона. Какая инфраструктура?
Но клиенту не придется сообщать обо всем этом оценщику, потому что эти сведения уже давно известны и переведены в те же опорные цифры - среднюю стоимость продажи квартир в этом районе.
А вот место расположения относительно ближайшей станции метро и подробная характеристика дома оценщика обязательно заинтересуют. Тип проекта дома, этажность, год строительства, материал перекрытий, стен, тип первого этажа, год капитального ремонта. И дальше - состояние двора и подъезда, наличие в доме мусоропровода, лифта, охраны и парковок, социальная принадлежность соседей.
Ну и, наконец, состояние самой квартиры.
История квартиры (кому она принадлежит, освобождена ли она, прописан ли там кто-нибудь) - главное. Также важные площадь, жилищная и общая, количество и изолированность комнат, площадь кухни, вид из окон, санузел, телефон, балкон, уровень шума. Оценщик будет тщательным образом взвешивать все это, потому что при определении конечной стоимости "плюсы" и "минусы" превратятся в реальные деньги.
Иногда продавец и покупатель недвижимости прекрасно обходятся и без этой официальной процедуры. Например, владелец квартиры согласен продать ее за цену, названную покупателем. Договорились полюбовно - и вперед.
Но есть случаи, при которых оценка обязательна. Во-первых, когда имущество гражданина или организации должно быть передано в государственную, муниципальную или федеральную собственность. Например, ваш дачный участок расположен на пути сооружаемой железнодорожной ветви, и государство должно компенсировать вам рыночную стоимость имущества. Второй случай - споры в суде, когда необходимо точное установление стоимости объекта недвижимости для выделения доли одному из родственников или наложения ареста на квартиру. Ну и наконец, оценка обязательна при всех договорах с муниципальным имуществом.
В большинстве случаев оценивается именно рыночная стоимость квартиры, но она может быть и уменьшена. В случае, например, если по решению суда квартира подлежит продаже и притом быстрому. Тогда оценщик применяет особенную ликвидационную скидку - от 10 до 30% от стоимости квартиры, и она, незаурядно подешевев, продается быстрее.
Стоимость услуг оценщика.
Размер оплаты его услуг прямо пропорционален цене квартиры: чем она больше, тем больше возьмет оценщик. Стоимость оценки типичных квартир с выездом на место начинается от общерыночных цен, элитных - устанавливается только индивидуально.
Сами оценщики заверяют, что цифровой результат их работы не зависит от того, кто заказал оценку - продавец, покупатель или третья сторона - рыночная стоимость неизменная. Но в действительности цифры могут быть разные и отличаются если не на порядок, то существенно (ведь всегда есть возможность округлить в тот или другой бок).
Совет: требуйте у продавца экспертную оценку квартиры за его счет. Оценщик проведет проверку необходимых документов, что снизит риски при покупке.
По материалам Простобанк Консалтинг
Статьи и публикации по теме "Оценка стоимости квартиры":
Автор: По материалам Простобанк Консалтинг / Дата: 25.07.2015 |