Оцінка вартості нерухомості

оцінка вартості нерухомості

Методики оцінки вартості нерухомості не міняються вже давно. Існує три основні підходи оцінки - порівняльний, прибутковий і витратний. Як вплинули умови кризи на ці методи? Який з них дозволяє отримати об'єктивний результат?

Ці методики і зараз зберігають свою актуальність. В той же час не існує єдиного підходу до оцінки нерухомості в умовах кризи.

Основними завданнями при проведенні оцінки вартості нерухомості в поточних умовах є:
• коректне формулювання обмежень і допущень в договорі/завданні на оцінку, що дозволяє уникнути неоднозначних тлумачень звіту і робити оцінку "прозорішою" для користувачів звіту і "захищенішою" для самого оцінювача;
• обов'язкова перевірка на наявність/відсутність логічних помилок;
• проведення аналізу чутливості вартості до ключових чинників, що роблять на неї істотний вплив.

Оцінка вартості нерухомості з використанням прибуткового підходу

Ключовими чинниками, що формують вартість нерухомості в рамках прибуткового підходу, є::
• площа, що здається в оренду
• відсоток заповнюваності
• орендні ставки,
• динаміка їх зростання/зниження
• розмір експлуатаційних витрат, ставка дисконтування/капіталізації.

Оцінка вартості нерухомості може бути ускладнена наступними моментами:

• неможливість достовірного прогнозу ПВД і ДВД, оскільки часто ситуація з орендарями прогнозується важко. Крім того, не очевидна динаміка зміни відсотка заповнюваності, який став одним з ключових чинників при проведенні оцінки. Показник вакантних площ з обов'язково-декоративного (3-5% до кризи) поступово перетворився на чинник, істотним чином що впливає на кінцевий результат
• складнощі в коректному визначенні коефіцієнта капіталізації/ставки дисконтування.

З боку потенційного покупця об'єкту нерухомості досить часто використовується загальний підхід, що полягає у визначенні вартості об'єкту нерухомості, виходячи з визначення "потенційно можливої площі" з позиції можливості здачі в оренду в поточних умовах. Наприклад, поточний відсоток заповнюваності об'єкту складає 40%, але оцінювач провів аналіз і з'ясував, що при зниженні орендної ставки можливо збільшити відсоток завантаження до 70%, при цьому фактично сформував певний пул потенційних орендарів. Відповідно, при проведенні оцінки використовується відсоток завантаження у розмірі 70% і скоректована орендна ставка.

Загальні моменти, на які необхідно звернути увагу при оцінці вартості нерухомості:
• при прогнозі доходу від експлуатації об'єкту на коректність розрахунку орендної ставки. При оцінці торгових приміщень необхідний облік факту переходу на відсоток від обороту. Обов'язкова перевірка оплати по договорах оренди, що діють;
• необхідний реалістичний підхід до побудови потоку доходу. У поточних умовах словосполучення "оптимістичний потік доходів" необхідно замінити на "реалістичний потік доходів";
• при визначенні ставки дисконтування/капіталізації і формуванні підсумкового виводу про вартість необхідно пам'ятати про дотримання правила: номінальний грошовий потік - номінальна ставка дисконтування/капіталізації, реальний грошовий потік - реальна ставка дисконтування/капіталізації.

У поточних умовах достатньо цікавим моментом є облік довгострокового обтяження. Досить часто зустрічається ситуація, коли довгострокове обтяження (до кризи, укладене за нижчою в порівнянні з ринковою ставкою) виявляється "вищим за ринок" і, як наслідок, може давати якусь "додаткову" вартість. Безумовно, необхідно виходити з того, що, якщо дозволяють умови договору оренди, "неринкова" ставка буде скоректована. При цьому власник не поспішає знижувати орендні ставки для нових орендарів адекватно ринкової ситуації, певною мірою боячись спровокувати існуючих.

Як правило, довгострокові орендарі є якірними, відповідно відхід одного з них для будь-якого торгового центру може привести до збільшення частки вакантних площ.

Оцінка вартості нерухомості з використанням витратного підходу

Ключовими чинниками, що формують вартість в рамках витратного підходу, є: вартість земельної ділянки, вартість нового будівництва, прибуток підприємця, зношення.

Оцінка вартості нерухомості може бути ускладнена наступними моментами:
• неможливість достовірної оцінки вартості земельної ділянки;
• складнощі в коректному визначенні величини зовнішнього зносу за відсутності достовірної інформації про подальшу динаміку в даному сегменті ринку комерційної нерухомості.

У результаті зараз ми спостерігаємо:
• істотне здешевлення витрат на нове будівництво (за станом на червень ціни на бетон, цеглину, цемент знизилися в середньому на 30-38%);
• значне зниження вартості земельної ділянки (по окремих об'єктах до 3-5 разів);
• різке падіння прибутку підприємця (по багатьом об'єктам "прибуток" перетворюється на "збиток");
• наявність значного зовнішнього зносу, пов'язаного з недозавантаженням існуючих площин.

Основні моменти, на які необхідно звернути увагу:
• для нового об'єкту обов'язкова перевірка кошторису з коректуванням на поточні реалії у зв'язку із зниженням цін на основні будівельні матеріали;
• необхідність здійснення коректного обліку зовнішнього зносу, величина якого в поточних умовах дуже значна.

Оцінка вартості нерухомості з використанням порівняльного підходу

Оцінка вартості нерухомості може бути ускладнена наступними моментами:
• значний об'єм пропозиції, при цьому операції носять одиничний характер;
• істотні знижки при продажу.

Основні моменти, на які необхідно звернути увагу: при виборі аналогів обов'язкова перевірка на предмет зіставності об'єкту оцінки і аналога в частині його поточного відсотка заповнюваної; істотність коректування на перехід від "ціни пропозиції" (по окремих об'єктах комерційної нерухомості величина знижки при підсумковому продажі може досягати 70%).

Можливість таких значних знижок в сукупності із спочатку великим розкидом цін пропозиції робить в поточній ситуації коректне застосування порівняльного методу украй складним.

Безумовно, використання цін пропозиції не приводить до отримання адекватного результату. Втім, знайти дані по реальних операціях надзвичайно складно було і до кризи.

Раніше в таких випадках на допомогу приходила кореляція з прибутковим підходом, завдяки якій вдавалося обгрунтовувати знижки з цін пропозиції. Якщо зараз спиратися в порівняльному підході на ціни пропозиції, а в прибутковому на поточні орендні ставки (капіталізація), то результати підходів істотно відрізнятимуться.

Деякі експерти намагаються це пояснити тим, що в кризу ставки капіталізації залишаються на низьких рівнях, але реальні операції, в усякому разі ті, які ми знаємо, це спростовують. Аналогічна ситуація була на ринку Казахстану: до настання кризи на ринку нерухомості Росії результати порівняльного підходу не менше чим в два рази почали перевищувати результати прибуткового методу. Сам по собі цей факт не дивовижний, орендні ставки завжди швидше реагують на зміну ринковій ситуації. Саме тому в деяких випадках відмова від застосування порівняльного підходу об'єктивна.