Методика оцінки
Відповідно до методики оцінки, теоретичним фундаментом процесу оцінки є єдиний набір оціночних принципів. В даний момент найбільш прийнятними для незалежної оцінки є принципи, які засновані на уявленнях користувача, і включають: корисність, заміщення, очікування.
Принцип найбільш ефективного використання полягає в урахуванні залежності ринкової вартості об'єкта оцінки від його найбільш ефективного використання.
Під найбільш ефективним використанням розуміється використання майна, в результаті якого вартість об'єкта оцінки є максимальною.
При цьому розглядаються тільки ті варіанти використання майна, які є технічно можливими, дозволеними та економічно доцільними.
Принцип заміщення передбачає врахування поведінки покупців на ринку, яка полягає у тому, що за придбання майна не сплачується сума, більша від мінімальної ціни майна такої ж корисності, яке продається на ринку.
Принцип очікування передбачає, що вартість об'єкта оцінки визначається розміром економічних вигод, які очікуються від володіння, користування, розпорядження ним Методика оцінки передбачає застосування таких методичних підходів для визначення ринкової вартості майна:
Витратний підхід.
Доцільно використовувати для проведення оцінки нерухомого майна, ринок купівлі-продажу чи оренди якого обмежений, спеціалізованого нерухомого майна, у тому числі нерухомих пам'ятників культурної спадщини, споруд, передавальних пристроїв і т.п.
Застосовування витратного підходу для проведення оцінки земельних ділянок, що містять земельні поліпшення, та земельних поліпшень полягає у визначенні залишкової вартості заміщення (відтворення) об'єкта оцінки.
Залишкова вартість заміщення (відтворення) складається із залишкової вартості заміщення (відтворення) земельних поліпшень та ринкової вартості земельної ділянки (прав, пов'язаних із земельною ділянкою) під час її існуючого використання.
Порівняльний підхід
базується на порівнянні ринкової вартості об’єкта-аналога з оцінюваним об’єктом.
Інформація про продаж і пропозицію подібного нерухомого майна повинна відповідати критеріям, визначеним у Національному стандарті №1.
Зіставлення об'єкта оцінки і об'єктів порівняння здійснюється за такими показниками, як ціна об'єкта порівняння, ціна одиниці площі чи об'єму і т.п.
У поточній ситуації при відсутності доступу до даних про фактичні ціни продажів об'єктів, українські оцінювачі вважають за можливе використовувати інформацію про ціни пропозицій продажів об'єктів нерухомості (у цьому випадку необхідно вносити виправлення - коефіцієнт перевищення ціни пропозиції над фактичною ціною продажу).
У середньому цей коефіцієнт дорівнює 0,95-0,85 і виражає співвідношення середньої величини цін на нерухомість (наприклад, 1 кв. м загальної площі), отриманої з джерел, які за своїми службовими обов’язками мають доступ до подібної інформації, але не можуть розповсюджувати її публічно, до поточної ціни пропозицій, розрахованої за доступними даними бюлетенів нерухомості.
Дохідний підхід
базується на врахуванні принципів найбільш ефективного використання та очікування, відповідно до яких вартість об'єкта оцінки визначається як поточна вартість очікуваних доходів від найбільш ефективного використання об'єкта оцінки, включаючи дохід від його можливого перепродажу.
Під час проведення оцінки також враховуються типові умови договорів оренди подібного нерухомого майна.
При цьому може проводитися відповідне коригування під час прогнозування розміру орендної плати з метою приведення її у відповідність з типовими умовами ринку оренди подібного нерухомого майна.
Якщо оцінка проводиться з метою подальшого розрахунку орендної плати в порядку, визначеному законодавством, враховується факт відповідності типових умов таких договорів оренди типовим умовам оренди подібного нерухомого майна.
Автор: Рента Груп / Дата: 02.06.2009 |