Одним из видов недвижимости, расчет будущих потоков от которых представляется достаточно сложным и трудоемким, являются объекты, которые могут быть поделены на более мелкие сегменты с целью их последующей реализации. В качестве примера мы рассмотрим оценку участка под жилищное строительство, реализуемые в условиях российского рынка недвижимости.
Что такое пообъектная застройка? Пообъектная застройка крупного земельного участка на деле означает разделение девелоперского проекта на определенное число индивидуальных участков, которые могут быть более быстро и выгодно реализованы. Стоимость такой земли еще до ее раздела зависит от характеристик недвижимости, наиболее востребованных рынком, которые должен установить
оценщик. А это означает наиболее выгодное использование земли. Профессиональный оценщик на основании собранной им информации обязан выделить основные факторы, определяющие интерес рынка к данному виду недвижимости.
Оценка участка и оценочные факторы Даже в странах с развитой экономикой отсутствует единое мнение относительно того, какие факторы необходимо включать в оценку участка для определения стоимости такой земли. Основные споры ведутся по поводу стоимости финансирования, при этом мнения в специальной литературе, посвященной методикам
оценки участка, разделились: одни ученые считают, что соображения финансирования не должны учитываться, другие, напротив, полагают, что денежные потоки должны анализироваться только после вычетов затрат на привлечение заемного финансирования. В России финансирование пообъектной застройки крупных земельных участков еще не стало распространенным явлением, поэтому объем денежных потоков и общей прибыли от инвестиций при оценке участка является определяющим фактором.
Оценка участка и риски Девелоперские компании, занимающиеся пообъектной застройкой, согласны с тем, что риски, связанные с данным видом застройки, необычайно высоки. Это вызвано тем, что разделение земли на участки является первым шагом к улучшению ее потребительских свойств, но эта операция сопровождается значительными факторами неопределенности и, как следствие, повышенными рисками. После того как продаваемый участок под застройку выделен из общей земельной площади, построены дороги, создана необходимая инфраструктура и подведены все инженерные коммуникации (электричество, водопровод, канализация, очистные сооружения, размещение торговобытовых служб), строительство жилья становится менее рискованным предприятием.
Чаще всего в связи с пообъектной застройкой называют следующие риски: невыполнение норм и правил государственного регулирования, жалобы граждан, проживающих в соседних домах, непредвиденные экологические проблемы и несоответствие оценки участков сложившемуся на рынке спросу.
Девелопер, занимающийся пообъектной застройкой, может рассчитывать на прибыль только после того, как проведет свой проект через многочисленные, подчас неожиданные препятствия и риски. Уровень рисков застройщика в обязательном порядке учитывается при анализе стоимости объекта: это могут быть постатейные вычеты из будущих денежных потоков, или применение сравнительно высокой ставки дисконтирования, или, как следует из некоторой специальной литературы, сочетание обеих методик.
Анализ рынка Стоимость земли, которую можно поделить на участки, будет зависеть от ее физических характеристик, а также сложившегося соотношения спроса и предложения на рынке девелоперских продуктов, которые создаются в результате пообъектной застройки. Оценка участка должна учитывать следующие вводные параметры для дальнейшей работы:
- количество создаваемых отдельных участков под застройку;
- цены продаж на индивидуальные участки (важнейший фактор, от правильного расчета которого зависит корректность всего оценочного заключения);
- время продажи участков (второй по значению фактор, который необходимо точно определить);
- затраты и сроки на прокладку дорог и создание прочей инфраструктуры для нормального функционирования жилищных объектов;
- затраты на маркетинг девелоперской продукции и заключение сделок;
- норма прибыли, которая в конечном счете будет зависеть от степени неопределенности, касающейся всех вышеперечисленных элементов анализа.
Именно анализ рынка дает оценщику возможность правильно обосновать расчеты этих важнейших вводных параметров для оценки участка.
Прибыль застройщика Для того чтобы компенсировать риски, девелоперы, занимающиеся пообъектной застройкой, рассчитывают получить прибыль на уровне 25–200% от их прямых затрат, включая покупку земли, прокладку дорог, создание инфраструктуры, размещение торговобытовых объектов и выполнение прочих работ по благоустройству территории. В России, однако, возможно получение более высоких норм прибыли в связи с текущим дефицитом предложения на рынке девелоперских продуктов, связанных с земельной собственностью.
Девелоперы, готовые согласиться на более низкую прибыль, как правило, сами намерены участвовать в будущем жилищном строительстве. Это означает, что дополнительная прибыль обеспечивается ими за счет возводимого жилья, маркетинга и продажи квартир, что позволяет диверсифицировать бизнес и снизить общий уровень риска. На рынке в России представлен в основном именно такой тип девелопера.
Оценка участка и анализ его стоимости Сведения (адаптированный вариант из «Оценки недвижимости», 12е издание, Институт оценки, Чикаго, Иллинойс, США, стр. 345) содержат вариант анализа, которые можно использовать в качестве методического руководства при пообъектной застройке. При этом
оценка участка под застройку в качестве базовых сроков, необходимых для подготовки и продажи участков на анализируемом рынке, может использовать месяцы, кварталы, годы или иные периоды. В соответствии с допущениями, принятыми в анализе, подготовка участков под застройку, включая этап планирования, получение необходимой разрешительной документации, прокладку дорог и подвод коммуникаций составит 6 месяцев (период 1). Маркетинговый период по завершении строительства, поделенный на полугодовые отрезки, продлится два года (периоды 2–5).
Заключение Рынок недвижимости России продолжает стремительно развиваться, и у нас есть все основания ожидать роста числа новых проектов пообъектной застройки с разделением на участки. Умение правильно оценивать стоимость подобных проектов (оценка участка) на начальном этапе будет необходимым навыком профессиональных оценщиков, работающих в России.