Оценка гостиниц: это не так просто
Любому, кто пользуется гостеприимством отеля, оказывающего полный комплекс услуг, становится ясно, что его стоимость складывается из операционных доходов, полученных от оказания разнообразного ассортимента услуг, и специализированного здания, укомплектованного мебелью и оборудованием. Таким образом, при оценке гостиниц оценщику сразу же приходится решать вопрос: оценивать ли объект недвижимости (т. е. только здание и землю), стоимость услуг или выбрать упрощенный подход для оценки сочетания двух этих компонентов. Последний вариант, учитывающий все компоненты стоимости объекта, вполне уместно называют «стоимостью при продолжении текущего использования» (going concern value).
Когда клиент заинтересован в определении стоимости недвижимости, оценщик, рассчитывающий стоимость «при продолжении текущего использования» действующего объекта оценки, искажает фактический состав стоимости, а возможно, вводит клиента в заблуждение. Наличие такой возможности вынудило профессиональные регулирующие организации в США сформулировать требование к оценщикам, согласно которому при оценке любого действующего объекта они обязаны отделять компоненты, не связанные с недвижимостью, от стоимости собственно недвижимости .
Помимо гостиниц, к действующим объектам, в состав которых входят существенные компоненты стоимости, не связанные с недвижимостью, относятся медицинские учреждения, пристани катеров, парки аттракционов, поля для гольфа, лыжные курорты, театры, даже рестораны и заправочные станции. Для экспертной оценки таких объектов нередко выбирается доходный подход, требующий разделения дохода от недвижимости и дохода от всех прочих компонентов стоимости (услуг, управления бизнесом, а также статей, не связанных с недвижимостью).
Оценка гостиниц получает все большее распространение, по мере того как органы власти ряда регионов проводят приватизацию принадлежащих им долей участия в гостиницах, а также по мере активизации рынка застройки за счет участия инвесторов, вкладывающих как собственные, так и заемные средства. Не исключено, что в случае с новыми или конкурентоспособными гостиницами инвесторов будет интересовать именно стоимость в продолжение текущего использования. Однако когда речь идет о старой или несовременной гостинице или когда кредитор хочет узнать стоимость собственно недвижимости, оценщик обязан разделять профильные статьи и статьи, не связанные с недвижимостью, чтобы рассчитать стоимость только земли и здания.
Не связанные с недвижимостью компоненты действующих объектов делятся на материальные (т. е. физически существующие) и нематериальные (возникающие в результате взаимосвязей и физически не существующие). Применительно к гостинице корреляцию между стоимостью недвижимости, статьями, не связанными с недвижимостью и общей стоимостью в продолжение текущего использования можно выразить при помощи следующей формулы: стоимость недвижимости = стоимость гостиницы в продолжение текущего использования – (стоимость материальных + нематериальных компонентов, не связанных с недвижимостью)
При оценке действующих гостиниц предпочтение, как правило, отдается доходному подходу. Гостиничный бизнес носит локальный характер, что ограничивает возможности применения двух других подходов. Несмотря на возможную приемлемость затратного подхода в случае с новой гостиницей, а также при оценке отдельных компонентов, не связанных с недвижимостью, он не пригоден для оценки действующих гостиниц ввиду отсутствия методики достоверного расчета износа (функционального, физического и экономического) на рыночной основе.
Что касается сравнительного подхода, то на местных рынках слишком редко удается получить данные о продаже аналогичных гостиниц, необходимые для обоснованных выводов. В результате оценщики в большинстве случаев уделяют максимум внимания расчету реалистичного чистого годового операционного дохода гостиницы (NOI). Для оценки собственно здания и земельного участка гостиницы (недвижимости) необходимо отдельно рассчитать доход от статей, не связанных с недвижимостью (материальных и нематериальных).
Когда эта задача выполнена, можно вычислить два различных, хотя и взаимосвязанных расчетных значения рыночной стоимости недвижимости. Во-первых, стоимость недвижимости можно рассчитать как разницу между стоимостью при продолжении текущего использования и совокупной стоимостью материальных и нематериальных активов (см. предыдущую формулу). Во-вторых, после расчета совокупного NOI при продолжении текущего использования из полученного результата можно вычесть NOI, относящийся к материальным и нематериальным активам, при этом разность будет представлять собой NOI, относящийся исключительно к зданию и земле. Затем данное значение NOI недвижимости можно капитализировать по рыночной ставке капитализации недвижимости, что позволит рассчитать рыночную стоимость исключительно здания и земли. Описанный метод выражается следующей формулой:
Что касается статей, не связанных с недвижимостью, то материальные статьи достаточно легко поддаются расчету, поскольку они включают в себя мебель, машины, оборудование, специализированные функции здания гостиницы, а также прочие отделимые улучшения, необходимые для эксплуатации объекта. Нематериальные статьи включают в себя не менее шести основных категорий, краткое описание которых приводится в следующей таблице.
Нематериальные компоненты гостиницы как объекта оценки
|
Наименование
|
Определение и подход к оценке
|
Расчет
|
Оборотный капитал предприятия
|
Денежные средства в сумме, необходимой для непрерывного функционирования гостиницы при достаточном уровне ликвидности и платежеспособности (затратный подход)
|
Зависит от срока оборачиваемости кредиторской задолженности гостиницы. Как правило, принимается в размере двухнедельной выручки (3,84% совокупной выручки за год)
|
Укомплектованные и обученные кадры
|
Стоимость подбора и обучения необходимых сотрудников гостиницы (затратный подход)
|
Зависит от продолжительности обучения и уровня зарплаты. Как правило, принимается в размере 6 недель (11,5% x годовой фонд оплаты труда)
|
Имя и репутация гостиницы
|
Стоимость, возникающая вследствие репутации гостиницы на рынке (доходный подход)
|
Чаще всего две эти статьи, связанные с понятием «бренда», рассчитываются вместе и представляют собой премию к стоимости номера или уровню загрузки, обеспечиваемую по сравнению с конкурентами на рынке
|
Бренд и сеть оператора
|
Стоимость в результате увеличения выручки и снижения затрат благодаря ассоциации с «флагманским» брендом и сетью бронирования (доходный подход)
|
Лицензии и разрешения
|
Любые разрешения, необходимые для ведения деятельности (затратный подход)
|
Нередко учитываются в процессе анализа дохода от статей бренда, однако могут рассчитываться исходя из затрат на получение лицензии с поправкой на расчетный срок действия
|
Отдельные центры прибыли
|
Услуги для проживающих, напр., рестораны и бары, проведение конференций/мероприятий, услуги телефонной связи, услуги прачечной /химическая чистка, фитнес-клуб и бизнес-центр (доходный подход)
|
Чистая выручка центров прибыли за вычетом условных арендных платежей, капитализированная по соответствующей коммерческой ставке капитализации
|
На сформировавшихся рынках анализ типовых гостиниц высшей категории показывает, что расчетные значения стоимости статей, не связанных с недвижимостью, составляют 30–35% от общей стоимости в продолжение текущего использования. Таким образом, на объекты недвижимости приходится 65–70%. Разброс такого соотношения может быть еще больше, что существенно повышает необходимость адекватным образом учитывать различные элементы в целях обеспечения достоверности значений при расчете стоимости гостиниц.
Гостиницу можно описать как «…комплекс навыков в области маркетинга, управления и технологий, включающий в себя специализированное оборудование, применяемое на объекте недвижимости» . Чтобы провести оценку недвижимости, необходимо внимательно распределить доход (и стоимость) между управленческими и маркетинговыми навыками в деятельности и активами, не связанными с недвижимостью. Если оценщик располагает необходимой для этого квалификацией, это поможет его клиентам принимать более обоснованные коммерческие решения, способствуя развитию рынка недвижимости.
По материалам: Commercial Real Estate
Джеральд Гейдж, партнер, консультационные услуги по оценке бизнеса и недвижимости, «Эрнст энд Янг»
Автор: Gerald Gaige, Partner, Ernst & Young Business Valuation and Real Estate Advisory Services / Дата: 10.07.2015 |