Методы оценки недвижимости: индивидуальный подход к инвестору
Расчет стоимости
Сегодня на рынке недвижимости существует несколько различных категорий инвесторов. Очевидно, что у каждого типа покупателя недвижимости свои потребности и свои цели. Следовательно, преследуя различные цели, они используют различные подходы к оценке недвижимости. Для оценщика при работе над конкретным проектом первоочередной задачей является определение таких различий, а также соответствующих подходов к оценке.
Часто это является и самой сложной задачей в работе над проектом по оценке стоимости. В настоящей статье мы рассматриваем некоторые основные различия между потребностями инвесторов и предпочтительными подходами к оценке стоимости недвижимости в различных случаях.
Чтобы понять эту разницу, мы рассмотрим четыре основные категории покупателей (инвесторов) коммерческой недвижимости: (а) институциональные, (б) частные, (в) корпоративные и (г) государственные. Мы рассмотрим, каким образом каждый инвестор может подойти к оценке стоимости стандартного офисного здания класса А. Для начала мы можем разделить эти четыре категории на две – по целям, которые преследуют инвесторы и которые определяют их подход к оценке. Инвесторов может интересовать либо (1) доходность на инвестиции, либо (2) функциональное использование возможностей объекта.
Первая из указанных – весьма различных – составляющих стоимости (доходность на инвестиции) соответствует целям институциональных и частных инвесторов, а вторая (функциональное использование) – целям корпоративных и государственных инвесторов. Методы оценки, используемые этими двумя группами инвесторов, могут быть найдены среди трех подходов к оценке объектов недвижимости (затратный подход, доходный подход и подход рыночных сравнений).
Инвесторы, ориентирующиеся на доход
Покупатели объектов недвижимости, которых интересует максимальная отдача на вложенные средства, могут руководствоваться текущей доходностью или ожидаемой доходностью от объекта за счет повышения его стоимости в долгосрочной перспективе. В обоих случаях методы оценки стоимости объекта недвижимости относятся к доходному подходу. Инвесторы этого типа вряд ли будут серьезно оценивать возможность строительства замещающего объекта недвижимости для собственных нужд (принцип, на котором основывается затратный подход). Для такого инвестора также неважно, какую цену заплатили за подобные объекты другие инвесторы (это основа для подхода рыночных сравнений). Для этой категории инвесторов важен вопрос, когда они смогут возвратить вложенные денежные средства, а также какую дополнительную сумму они получат за риск, принимаемый ими на себя при покупке и управлении зданием.
Наиболее прямым подходом для расчета стоимости объекта недвижимости, который может быть использован «доходными» инвесторами, заинтересованными в текущей доходности, является метод прямой капитализации, в котором применяется следующая формула: стоимость = I ÷ Ro, где Ro – это выбранный показатель доходности за год (норма прямой капитализации), а I – это годовая сумма денежных средств (доход), которая ожидается в течение первого года после приобретения объекта. Данный метод оптимален для существующих объектов, приносящих доход, которые работают со стабильным уровнем чистой операционной прибыли; этот тот тип недвижимости, который чаще всего привлекает инвесторов, заинтересованных в получении текущего дохода от объекта недвижимости.
Для «доходных» инвесторов, нацеленных на получение максимальной прибыли в долгосрочной перспективе, которая обеспечивается за счет текущей доходности и повышения стоимости недвижимости в будущем, наиболее предпочтительным будет метод дисконтированных денежных потоков. Этот метод подразумевает прогноз годовых потоков денежных средств и приведение к текущей стоимости будущих денежных потоков, которые могут ожидаться в связи с изменением стоимости недвижимости в течение всего инвестиционного периода.
Инвесторы, использующие функциональный подход
Инвесторы, которых прежде всего интересует использование объекта недвижимости (обычно это государственные и корпоративные инвесторы), применяют методы оценки, которые определяют сравнительные затраты на приобретение (получение) здания, обладающего необходимыми функциональными возможностями, и не концентрируются на доходности. Эти инвесторы используют затратный подход или подход рыночных сравнений.
Оба подхода основываются на принципе замещения, согласно которому покупатель не может заплатить за объект недвижимости больше той суммы, за которую он может получить аналогичный объект в течение разумного периода времени. Затратный подход предполагает постройку нового здания, а подход рыночных сравнений означает приобретение аналогичного здания, предлагаемого на рынке.
Затратный подход наиболее эффективен для оценки существующего здания, когда известна стоимость земли, когда здание новое и обеспечивает наилучшее и наиболее эффективное использование земельного участка. Зачастую на рынке все еще сложно объективно определить стоимость прав на землю, хотя с появлением на рынке большого количества новых зданий оставшиеся два критерия несложно удовлетворить.
Затратный подход предоставляет пользователям механизм оценки функциональных и физических характеристик здания, которые могут увеличить или уменьшать стоимость здания для конкретного пользователя. Этот подход позволяет провести детальную разработку с учетом всего спектра и объема материалов и трудовых ресурсов, использованных при строительстве здания. В упрощенном варианте данный подход учитывает стоимость основных компонентов здания. Наиболее часто в рамках затратного подхода используется метод расчета на единицу площади, при котором известные затраты на 1 кв. м строительства умножаются на общую площадь здания.
Все эти методы дают расчет стоимости нового здания, которая может быть скорректирована инвестором-пользователем с учетом снижения стоимости здания.
Подход рыночных сравнений наиболее эффективен в ситуации, когда кроме предмета оценки на рынке существует несколько аналогичных конкурирующих зданий. На основании прямого сравнения всех различий инвестор может определить разницу в стоимости имеющихся объектов и сделать оптимальный выбор, а также определить цену объекта, которую он готов заплатить.
Из приведенного обзора типов инвесторов и отношения каждого типа к оценке видно, что каждый из подходов к оценке может найти применение, а при выборе подхода и метода оценки необходимо руководствоваться потребностями инвестора. Оценщик, обладающий опытом применения всех трех подходов, будет более ценным источником информации для своих клиентов и, несомненно, повысит эффективность бизнеса.
По материалам: Commercial Real Estate
Джеральд Гейдж, партнер, консультационные услуги по оценке бизнеса и недвижимости, «Эрнст энд Янг»
Автор: Джеральд Гейдж / Дата: 03.07.2015 |