Методика оценки
В соответствии с методикой оценки теоретическим фундаментом процесса оценки бизнеса, недвижимости, земли и прочих объектов является единственный набор оценочных принципов. В данный момент наиболее приемлемыми для независимой оценки являются принципы, которые основаны на представлениях пользователя, и включают в себя следующее: полезность, замещение, ожидание.
Принцип наиболее эффективного использования заключается в учете зависимости рыночной стоимости объекта оценки от его наиболее эффективного использования.
Под наиболее эффективным использованием понимается использование имущества, в результате которого стоимость объекта оценки является максимальной.
При этом рассматриваются только те варианты использования имущества, которые являются технически возможными, разрешенными и экономически целесообразными.
Принцип замещения предусматривает учет поведения покупателей на рынке, которое заключается в том, что за приобретение имущества не платится сумма, большая от минимальной цены имущества такой же полезности, которое продается на рынке.
Принцип ожидания предусматривает, что стоимость объекта оценки определяется размером экономических выгод, которые ожидаются от владения, пользования, распоряжения им. Методика оценки предусматривает применение таких методических подходов для определения рыночной стоимости имущества как затратный, сравнительный и доходный.
Затратный подход.
Целесообразно использовать для проведения оценки недвижимого имущества, рынок покупки-продажи или аренды которого ограничен, специализированного недвижимого имущества, в том числе неподвижных памятников культурного наследия, сооружений, передаточных устройств и тому подобное.
Применение затратного подхода для проведения оценки земельных участков, которые содержат земельные улучшения, и земельных улучшений заключается в определении остаточной стоимости замещения (воссоздания) объекта оценки.
Остаточная стоимость замещения (воссоздания) состоит из остаточной стоимости замещения (воссоздания) земельных улучшений и рыночной стоимости земельного участка (прав, связанных с земельным участком) во время ее существующего использования.
Сравнительный подход.
Данный подход базируется на сравнении рыночной стоимости объекта-аналога с оцениваемым объектом.
Информация о продаже и предложении подобного недвижимого имущества должна отвечать критериям, определенным в Национальном стандарте №1.
Сопоставление объекта оценки и объектов сравнения осуществляется по таким показателям как цена объекта сравнения, цена единицы площади или объема и тому подобное.
В текущей ситуации при отсутствии доступа к данным о фактических ценах продаж объектов, украинские оценщики считают возможным использовать информацию о ценах предложений продаж объектов недвижимости (в этом случае необходимо вносить исправление - коэффициент превышения цены предложения над фактической ценой продажи).
В среднем этот коэффициент равняется 0,95-0,85 и выражает соотношение средней величины цен на недвижимость (например, 1 кв. м общей площади), полученной из источников, которые по своим служебным обязанностям имеют доступ к подобной информации, но не могут распространять ее публично, к текущей цене предложений, рассчитанной по доступным данным бюллетеней недвижимости.
Доходный подход.
Данный подход базируется на учете принципов наиболее эффективного использования и ожидания, в соответствии с которыми стоимость объекта оценки определяется как текущая стоимость ожидаемых доходов от наиболее эффективного использования объекта оценки, включая доход от его возможной перепродажи.
Во время проведения оценки также учитываются типичные условия договоров аренды подобного недвижимого имущества.
При этом может проводиться соответствующая коррекция во время прогнозирования размера арендной платы с целью приведения ее в соответствие с типичными условиями рынка аренды подобного недвижимого имущества.
Если оценка проводится с целью последующего расчета арендной платы в порядке, определенном законодательством, учитывается факт соответствия типичных условий таких договоров аренды типичным условиям аренды подобного недвижимого имущества.
Автор: Рента Груп / Дата: 02.06.2015 |